- medicalnet ドクターサポート HOME
- 歯科業界コラム
- 不動産投資、営業マンが教えない【真実】資産形成のプロが語る成功への道標
本当の不動産投資！手間をかけない税金対策を徹底解説！
「不動産投資」と聞くと、どんなイメージが浮かびますか？手堅い資産形成？それとも、ハイリスク・ハイリターンなギャンブル？不動産営業マンは、その魅力ばかりを語り、リスクについては曖昧なまま…そんな経験はありませんか？
本コラムでは、不動産投資の【真実】を、資産運用のプロが解説。なぜ不動産投資が今、注目されているのか？どんな物件を選べば失敗しないのか？知っておくべき税金の知識、そして、意外と知られていない不動産業界の裏側まで、包み隠さずお伝えします。
1. なぜ今、医師・開業医に不動産投資が選ばれるのか？３つの理由
多忙な日々を送る医師や開業医の先生方にとって、資産運用は重要な課題です。預貯金だけでは資産は増えず、かといって株やFXに手を出す時間もない…そんな先生方に、なぜ不動産投資が選ばれるのでしょうか？その理由は大きく３つあります。
① 手間いらずで安定収入：パッシブインカムの魅力
不動産投資は、物件を購入し、人に貸すことで家賃収入を得る仕組みです。入居者の管理や建物のメンテナンスは、専門の管理会社に委託できるため、オーナー様はほとんど手間をかけることなく、毎月安定した収入を得ることができます。まさに、不労所得。本業が忙しい先生方にとって、時間と労力をかけずに資産を増やせるのは大きなメリットです。
② 節税効果で資産を守る：合法的に税金をコントロール
高収入の先生方は、所得税や住民税の負担も大きくなりがちです。しかし、不動産投資には、減価償却や損益通算といった税制上の優遇措置があり、合法的に税金をコントロールすることができます。例えば、中古区分マンションを複数所有することで、不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算することで、大幅な節税効果を得ることも可能です。
③ 融資を活用してレバレッジをかける：少ない資金で大きな資産を
不動産投資は、金融機関からの融資を活用することで、自己資金が少なくても大きな資産を築くことができます。株式投資のように、全額自己資金で投資する必要はありません。融資を活用することで、少ない資金で複数の物件を購入し、家賃収入を最大化することができます。
2. エリア選びは投資の成否を分ける！東京一極集中の【真実】
不動産投資で最も重要な要素の一つが、エリア選びです。地方の物件は利回りが高いからお得…本当にそうでしょうか？不動産営業マンは、地方の物件を勧めてくるかもしれませんが、長期的な視点で見ると、東京への投資が圧倒的に有利です。その理由は明確です。
・圧倒的な賃貸需要：空室リスクを最小限に
東京は、人口流入が続く日本唯一の都市です。特に、単身者向けの賃貸需要は非常に高く、空室リスクを最小限に抑えることができます。地方では、人口減少が進み、空室が埋まらない…というリスクが高まります。
・経済の中心地：安定した雇用と高い家賃相場
東京は、日本経済の中心地であり、大手企業や大学が集中しています。そのため、安定した雇用があり、家賃相場も高く、安定した家賃収入を期待できます。
・将来性：再開発による資産価値向上
東京では、常に再開発が行われており、街の魅力は向上し続けています。再開発によって、周辺エリアの不動産価値も上昇し、将来的な売却益も期待できます。
3.【プロが教える】失敗しない物件選び３つの鉄則
東京で不動産投資を始める場合、どんな物件を選べば良いのでしょうか？不動産営業マンは、高額な新築物件を勧めてくるかもしれませんが、本当にそれがベストな選択なのでしょうか？ここでは、プロが教える、失敗しない物件選び３つの鉄則をご紹介します。
鉄則１：価格と家賃のバランスを見極める
不動産投資で最も重要なのは、利回りです。利回りとは、投資金額に対する年間家賃収入の割合です。しかし、不動産営業マンは、表面利回り（満室時の家賃収入÷物件価格）しか教えてくれません。重要なのは、実質利回り（諸経費や税金を差し引いた後の年間家賃収入÷物件価格）です。物件価格が高すぎると、実質利回りは低くなり、投資効率が悪くなります。
鉄則２：築年数と管理状態をチェックする
築年数が古い物件は、価格が安いというメリットがありますが、修繕費がかかるリスクがあります。また、管理状態が悪い物件は、入居者がつきにくく、空室リスクが高まります。築年数だけでなく、管理状態もきちんとチェックすることが重要です。
鉄則３：将来性を見据えたエリアを選ぶ
東京の中でも、将来性が高いエリアと低いエリアがあります。再開発の計画があるエリアや、交通の便が良くなるエリアは、将来的な資産価値の上昇が期待できます。
4. 節税効果を最大化！知っておくべき税金の知識
不動産投資には、様々な税制上の優遇措置があります。これらの優遇措置を最大限に活用することで、節税効果を高め、手元に残るお金を増やすことができます。
・減価償却：建物の価値を費用として計上
建物は、年々価値が減少していくと考えられます。この減少分を「減価償却費」として、費用に計上することができます。減価償却費を計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税を節税することができます。
・損益通算：赤字を給与所得と合算
不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得と合算することができます。これにより、課税所得を減らし、所得税や住民税を節税することができます。
・青色申告：最大65万円の特別控除
不動産所得がある場合、確定申告を青色申告で行うことができます。青色申告を行うことで、最大65万円の特別控除を受けることができ、さらなる節税効果が期待できます。
5.【暴露】不動産業界の裏側：価格決定プロセスの不透明性
不動産投資を始める上で、知っておくべきなのが、不動産業界の価格決定プロセスの不透明性です。不動産営業マンは、物件の価格がどのように決まっているのか、詳しく教えてくれません。しかし、このプロセスを知っておくことで、適正価格で物件を購入することができます。
一般的な不動産の取引は、旧所有者から買取業者、販売業者を経て、最終的に投資家の手に渡ります。それぞれの段階で業者が利益を上乗せするため、価格が上昇していくのは当然ですが、その価格設定の根拠が明確でないケースも少なくありません。 本来、収益物件の価格は、年間賃料をそのエリアの利回りで割った「収益還元法」で算出されるべきです。しかし、実際には、仲介業者の都合や売り手の事情など、様々な要因が価格に影響を与えます。そのため、投資家は、物件の適正価格を判断するために、周辺の類似物件の取引事例や賃料相場を徹底的に調査する必要があります。
また、不動産業者だけがアクセスできる「レインズ」というデータベースを活用することも有効です。レインズには、過去の成約事例や賃貸情報が詳細に記録されており、より客観的な視点から物件の価値を判断することができます。 不動産業者から提示される情報だけでなく、自ら積極的に情報収集を行い、適正価格を見抜く目を養うことが、不動産投資で成功するための重要な要素となります。
